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2021年12月16日

【2021年版】住宅・不動産の売却及び所有に関わる主な税制と軽減・減税の特例制度

不動産を所有したのち売却するにあたり、その過程により様々な税制と接し、納税することになります。その中には皆様もよくご存じの固定資産税のような税金もあれば、現在の住まいを手放すことで発生する税金、様々な状況に応じて税制が関わってきます。今回住み替えや売却・所有などで主に関わる税制と特例として現在適用されている軽減・減税等の制度を合わせて記したいと思います。

目次

不動産を売ったときの税金

不動産を売却した主体が個人のいわゆる一般の人(所得税及び住民税)か個人の事業主(事業所得に対する所得税及び住民税)か法人(法人税及び住民税)かでよって税額は変わります。ここでは個人が個人の居住用の不動産を売却した場合を主にご説明していきます。

印紙税

取得した際と同様の額が売却時も売主の立場として同額掛かります。

登録免許税

売却する不動産に抵当権などが登記されている場合その抹消登記を行ったうえでの売買が一般的であるため、不動産一個につき1000円の登録免許税を納めなければなりません。また実務においての抹消登記の際は司法書士に支払う手数料等が発生します。

個人が個人の居住用の不動産を売却した場合

個人が不動産を売却(譲渡価額)し、利益が生じると所得税と住民税が掛かります。この利益を譲渡所得金額といい、この金額からその不動産の取得に要した経費などを差し引き税額の計算の基礎となる数字が課税譲渡所得金額となります。

課税譲渡所得金額

前述した譲渡所得金額から差し引かれた金額の基礎となる金額ですが、差し引かれる項目は主に以下の3つになります。

取得費用

売却した不動産の購入価格(建物は減価償却後)、購入する際の仲介手数料や立退料・移転料、購入する際の税や建物付きの土地を購入し建物を取り壊した際はその費用などになります。これらの金額は購入した際の契約書や領収書などにより確認します。なおこれらの費用が不明の際は譲渡価額の5%として計算します。

譲渡費用

売却するための費用となり、具体的には仲介用や広告費・測量費・印紙税。建物を解体し土地を売却する際には建物の取り壊し費用なども含まれます。

特別控除

国の政策として設けられる制度で時期や対象となる人や不動産により様々な特例処置の制度があります。詳しくは後述致します。

課税譲渡所得金額に対し、個人であれば所得税や住民税などの各種税の税率を掛けて算出する金額が不動産を売却する際に発生する税金になります。

税率

譲渡所得に対する税率は不動産の所有期間により異なります。所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、5年以下の場合を短期譲渡所得として区分され、それぞれ以下の税率となります。なお所有期間の計算方法は取得した日から売却した日ではなく、売却した年の1月1日を基準とし、そこから取得した日が5年前の12月31日以前か1月1日以降かにより変わります。例えば2021年の5月5日に売却したとすると2021年1月1日が基準となり、2016年1月1日以降であれば短期、2015年12月31日以前であれば長期となります。

長期譲渡所得の税率

課税長期譲渡所得金額に20%の税率(所得税15%、住民税5%)がかかり、それ以外に2013年からは復興特別所得税として所得税額の2.1%が別途発生します。

短期譲渡所得の税率

課税短期譲渡所得金額に39%の税率(所得税30%、住民税9%)がかかり、こちらも復興特別所得税として所得税額2.1%が別途発生します。なお国等への譲渡の場合は短期であっても合計20%+2.1%の税率となります。

譲渡所得の申告の手続き

譲渡所得を得た年の翌年の3月15日までに所得税の確定申告を行います。住民税に関しては税務署より居住している市町村へ自動的に情報が回りますので手続きは不要です。

ここまでは利益が出た場合の制度をご紹介しましたが、逆に損失が出た場合に他の所得との通算及び3年間の繰り越し控除の適用が受けられる場合があります。この特例処置の制度については後述しますが、実際に手続きをお考えの際は税務署にてご相談することをお勧めいたします。

居住用財産の譲渡益の特例処置の制度

前述した特別控除の特例制度と譲渡損失の特例処置の制度は適用条件によりいくつか設けられています。ここではその中でも特に「居住用財産」を売却した場合の個人に対する、まずは譲渡益での特例についてご紹介いたします。実際に特例を活用する際にはどの特例を利用するかをご自身の状況により判断することになりますので、不安な場合は一度税務署等にてご相談することをお勧めします。

特例のご紹介の前にここでご紹介する「居住用財産」の譲渡の場合の特例を受けることができる要件については以下になります。

①居住用財産とは居住の用に供している家屋とその敷地。

②現に居住しているか転居してから3年後の12月31日までに譲渡した場合。又は転居後に取り壊した日から1年以内に譲渡契約を締結し、かつその家屋から転居して3年後の12月31日までに譲渡したもの(取り壊した後にその敷地において収益を得た場合は特例の対象より除外されます)。また災害等により滅失してしまった場合は災害があった日から3年経過した日の年の12月31日までに譲渡した場合。

③配偶者や直系血族、生計を同一にする親族や譲渡後にその家屋に居住する親族またはそれらが主宰している同族会社への譲渡では適用されません。

④特例の適用は3年に1度だけとなります。

居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除

譲渡益が発生した場合その譲渡益より3000万円の特別控除が短期、長期保有に関係なく利用できます。また上記の特例を受けることができる要件からは外れますが、自らの居住用にされていなくても相続により取得した古い空き家の売却時に得た譲渡益に対しても、期限や物件の状況・金額等の制約はありますが利用することが可能になっています。

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超える場合に適用され前述の3000万円の特別控除とも併用できます。併用した前提において以下のように税率が軽減されます。

3000万円の特別控除後の課税譲渡所得金額のうち6000万円以下は所得税10%・住民税4%。

3000万円の特別控除後の課税譲渡所得金額のうち6000万円超は所得税15%・住民税5%。

前述した長期譲渡所得の際の税率より控除6000万円以下については税率は合計14%となり6%低くなります。なお所得税に対する2.1%の復興特別所得税に関しては変わらず別途発生します。

特定の居住用財産の買い換え特例

この特例は2021年12月31日までに居住用の住宅や敷地を譲渡した場合で以下の要件の譲渡資産・買換え資産に該当した場合に適用されます。

譲渡資産

次に掲げる居住用財産で所有期間が10年以上かつ1億円以下にて譲渡したもの。

①現に自分が住んでいる住宅、または住まなくなった日から3年後の12月31日までに譲渡された住宅およびその土地。

②災害により住宅が滅失した場合においてその住宅を所有していたとしたら10年以上を超える敷地(災害から3年以内に譲渡したものに限ります)

買換資産

①買換え資産を譲渡資産を譲渡した年かその前年中に取得したもの、またはその翌年の12月31日までに取得する見込みであること。

②買換えした資産に取得した翌年の12月31日までに居住用として使用する事。

③取得する住宅の床面積が50㎡以上、敷地は500㎡以下であること。

④買換資産が中古住宅の場合は耐火建築物の場合は築25年以内か新耐震基準等に適合する事。非耐火建築物の場合は築25年以内か地震に対する安全基準を満たすこと。

特例内容

買換えた段階においては譲渡資産の価値が買換資産の価値を下回る場合には課税されず買換資産の譲渡時に改めて遡り課税されるため買換時には課税されません。また譲渡資産が買換資産を上回る際は上回った分に対して課税されます。この特例の利用は遠い将来に渡り関わる内容となりますので、前述の3000万円の特別控除と10年超所有の軽減税率のみで検討することも必要となってきます。

居住用財産の譲渡損の特例処置の制度

上記では譲渡益が発生した際に現在利用できる制度について記しましたが、ここからは譲渡損が発生した際に利用できる制度について記します。

居住用財産の買い換えに関わる譲渡損失の繰越控除の特例

通常個人の不動産において譲渡益や譲渡損失が発生しても、その他の所得から控除・繰り越し控除やその他の所得への控除・繰り越し控除をすることができません。しかし特定の居住用財産の譲渡損失についてだけは、その年および控除しきれない場合は3年間に繰り越して残額を含め、その他の所得(合計所得金額が3000万円以下の年に限る)より控除することができます。またこの制度は別コラムにて提示している住宅ローン控除との併用が認められています。ただし、以下の要件を備えた物件に限ります。

譲渡資産

2021年12月31日までの間に譲渡される自己の居住の用に供する家屋又はその敷地でその譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの。また以下のうちいずれかに該当するもの。

①現に自分が住んでいる住宅、または住まなくなった日から3年後の12月31日までに譲渡された住宅およびその土地。

②災害により住宅が滅失した場合においてその住宅を所有していたとしたら5年以上を超える敷地(災害から3年以内に譲渡したものに限ります)。

買換資産

①買い換え資産を譲渡資産を譲渡した年かその前年中に取得したもの、またはその翌年の12月31日までに取得する見込みである家屋または敷地。

②その家屋の居住部分の床面積が50㎡以上であること。

③買換資産を取得した年の12月31日において、買換資産に関わる返済期間10年以上の住宅ローンの残債を有していること。

居住用財産の譲渡損失の繰り越し控除等の特例

個人が自分の住まいを譲渡して損失が発生した場合、買換えをしなくても譲渡損失の金額のうち譲渡資産の住宅ローンの残債から、譲渡価格を控除した差額を限度として他の所得との通算及び翌年以後3年間の繰越控除ができる制度です。要件としては以下になります。

①2021年12月31日までに1月1日において所有期間が5年を超える居住用財産で前項の「居住用財産の買い換えに関わる譲渡損失の繰越控除の特例」の譲渡資産の要件に該当するものを譲渡する事。

②その個人がその譲渡に係る契約を締結をした日の前日においてその譲渡資産に係る一定の住宅ローン等の残債がある事。

③繰り越し控除をする年の合計所得金額が3000万円以下であること。

④譲渡先がその個人の配偶者やその他特別な関係があるものではないこと。

居住用財産の譲渡損失の繰越控除等制度の違い

居住用財産を譲渡して損失が生じた場合に適用できる特例として前述の2つの特例が有りますが内容が似ているようで違います。

両制度の大きな違いは住宅ローン込みの買換えを行い損失の全額を控除できるか、買換えを行わない代わりに譲渡する資産に住宅ローンが残っており、譲渡価格との差額分が控除としての上限の制限となるかとなりますので、譲渡資産の状況と買換えを行うか否かにより、両制度の選択を検討されるとよいと思います。

上記の特例制度の控除を課税譲渡所得金額の算出時に適用し、軽減税率は所得税及び住民税の算出に適用する事で特例の恩恵を受けることができます。個人の居住用とそうでない場合は特例制度の内容が変わってきますが、税額の計算自体は共通している内容となります。

その他に不動産を売却した際に利用できる特例制度

ここまでは個人が居住としていた不動産を売却した際に利用できる制度を中心に税のご説明をしてきましたが、それ以外の状況において利用できる制度についても以下に簡単に列挙します。不動産を売却する際には、詳細を専門家にご相談されることをお勧めします。

特定事業用資産の買換えの特例

個人が特定の事業用の不動産を譲渡し、特定の買換資産を取得した際の課税が繰り延べられる制度で、買換えによる事業の負担を減じる目的があります。資産の譲渡や買換の時期に制限があるほか資産内容についても制限がございますので、ご注意ください。2023年12月31日までの特例となります。

低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の100万円特別控除

全国的に空き地や空き家が増加する中で、土地の利活用促進のため設けられた制度になります。500万円以下の土地等という制限はつきますが、現在利活用が行われていない不動産を所有する方には本制度を利用し、積極的に譲渡を図っていただきたいと思います。なお譲渡所得より最大100万円の控除を受けることができます。

特定土地区画整理事業等の場合の2000万円控除

国や地方公共団体、都市再生機構などが手掛ける区画整理事業に伴いそれぞれの団体へ譲渡する際は2,000万円を特別控除できます。利用するうえでは同一の事業では一回のみや、複数の物件であっても個別ではなく年にいくらの譲渡益に対する制度となりますので、多制度との併用可・不可が関わりますので、利用できる事業かどうか区画整理事業の施行者へ確認の上、他の制度と比較しながら利用するかどうかを検討していくことをお勧めします。

他に以下のような制度がありますが、ここでは名称のみの提示とします。

農地保有の合理化等の場合の800万円特別控除

中高層耐火建築物等の建設のための買換えの特例

特定民間再開発事業の促進に関わる買換えの特例

まとめ

不動産の売却を行い得た利益・損失に対しては、事業的な性質ではなく個人等に対しては様々な特例制度を設け、できるだけ流動的になるよう国の政策として行われていますので、不動産の売却に対してご不安を感じられている方は、税や不動産、住宅の専門家にご相談されることをお勧めします。

不動産を持っているときの税金

購入や売却など資産が他者に移動する際に発生する税金については他の税でもよくありますのでなじみやすいかと思いますが、所有しているだけで発生する税が自動車等と同様に不動産にもあります。

固定資産税

その年の1月1日現在の土地・家屋の所有者に対して市町村が課税する税であり、皆様お聞きしたことがあると思います。計算方法は以下になります。

毎年納期前に市町村により通知され、通常4期に分け納付します。なお価額が土地は30万円家屋は20万円に満たない場合は課税されません。

住宅用地の軽減措置

住宅の敷地としての土地に関しては1月1日の段階において専用住宅の床面積の10倍までの敷地。併用住宅に関しては階数や居住面積の床面積に占める割合等により算出された面積の敷地の場合は軽減されます。軽減される額は200㎡までの敷地に対しては価額の6分の1。200㎡を超える分に関しては3分の1に軽減されます。なお2015年の法改正により空き家等対策の推進に関する特別措置法の規定により所有者等に勧告がされた同法に規定する土地については本軽減措置は除外されます。

新築住宅の減額制度

2022年3月31日までに新築された住宅については、住宅としての床面積が2分の1以上であることに加え、居住用面積が50㎡以上280㎡以下の場合、住宅用面積の120㎡までの部分が3年間(3階建て以上の中高層耐火建築物は5年間)にわたり固定資産税が2分の1に減額されます。なお長期優良住宅の認定を受けた場合は2年間延長されます。

都市計画税

都市計画により市街化区域に指定されている区域内の土地や家屋所有者に対して課税されます。算出方法は固定資産税と同様ですが、標準税率が0.3%となります。なお住宅用地は200㎡以下の部分は固定資産税評価額の3分の2の額、200㎡を超える部分に関しては3分の1の額として、価額が軽減されます。

特別土地保有税

2003年以降は課税は停止されています。ただし以前に徴収猶予制度を利用していた土地は要件を満たさない場合は課税されます。

まとめ

今回不動産を売却した場合と所有していた場合についての税に関して主な内容について取り上げましたが、不動産を購入した場合と同様に様々なケースにおいていくつもの制度が存在し、また毎年のように変わります。そのためこの方法が正解となることがなく、その時点その時点において取りうる手段が変わるため、普段関わっている我々住宅会社の者でもすべてを理解しているものは少ないです。不動産に関する税について詳しく知りたい場合、間違いなく把握しておきたいという方は税務署や行政の税務担当へご確認することをお勧めします。

この記事を書いた人
大学卒業と共に住宅業界に携わるようになってからこれまでの培ってきた経験と、北斗建設の創業40年を超える経験を通して、「家を建てる」皆様と共に歩んでいきたいと思います。

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