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2021年08月09日

【2021年版】所得税の住宅ローン控除及び投資型減税

多くの人にとって「人生最大の買い物」となるマイホーム購入。

住宅を建てるにはあの会社は坪単価〇〇万円、建売住宅だと土地込で〇〇〇〇万円、住宅ローンの金利がこの銀行だと〇〇%などマイホーム購入を考え出すと様々な金額や数字と向き合いながら、毎月の支払いとお手持ちの預金・現金額を確認し、ご家族のこれからの人生設計のタイミングを気にしつつ、皆様にとって最もいい住宅会社・不動産屋はどこなのか?と住まい方の方式から理想の場所、理想の住まいそして理想の資金計画を考え、できるだけお得に「人生最大の買い物」を成功させたいと、検討される方は皆様が思う事だと思います。

年齢や家族構成、選択できる住まいの地域、ご職業やご年収、趣味や好みにより成功したと感じる内容はまさに千差万別です。今回は住宅購入の際のお得な制度の中で多くの方が利用でき、またその恩恵も大きい所得税の住宅ローン控除について記したいと思います。

※現在施行中の制度では新築請負契約は2021年9月30日契約。売買契約は2021年11月30日契約分が有効となります。詳しくは続きをご覧ください。

所得税の住宅ローン控除

住宅ローン減税(所得税の住宅ローン控除)とは金融機関等にて10年以上の返済期間にて住宅ローンなどを利用して住宅を購入したり、新築または増改築工事をしたときに一定の条件を満たせば、控除したい年末の住宅ローン残高の1%を基本10年間、消費税が8%から10%に引き上げられた令和元年10月1日から令和4年12月31日までは特例でのプラス3年間(控除額の計算は基本10年間とは異なる)の計13年間にわたり、所得税や住民税から税額控除されます。

最初の10年間の住宅ローン控除額

控除額の上限は年間40万円(認定低炭素住宅などは50万円)、10年間で最大400万円(同500万円)になり、まずは所得税から控除され、控除しきれない分があれば住民税から控除されます。

具体的には控除を受けようとする年末の住宅ローン残高が4,000万円であれば、その1%は40万円になりますので所得税額が30万円であれば、まず30万円が控除〔いったん所得税として徴収され確定申告により控除(会社員の方であれば2年目以降は年末調整にて)されます〕され、残りの10万円は翌年の住民税(上限として所得税の課税総所得金額等の合計額×7%か136,500円の低いほう)より控除されます。

ちなみに上記は新築住宅や一定の要件を満たした中古住宅や増改築工事でも受けられますが、個人間の既存住宅売買の場合は上限が最大200万円(同300万円)になります。

プラス3年間の控除の概要

消費税の増税に伴い設けられた特例ですが、本来であれば昨年にて終了しておりました。

新型コロナ感染症緊急経済対策における処置により現在令和4年12月31日までの居住の用に供した場合で特別特例取得に該当する個人であれば延長されております。上記の特別特例取得とは消費税10%での契約で新築注文住宅は令和3年9月30日まで。

まだ誰も使用されていない建売住宅や中古住宅であれば令和3年11月30日までとなっています。

プラス3年間の控除額

減税額の範囲は消費税増税分の2%を限度とするため、11年目から13年目までのプラスの延長期間は各年において次のいずれか小さい額が適用されます。

①住宅ローン年末残高の1%(基本と同じ)。
②上限4,000万円(認定低炭素住宅等は5,000万円)とする建物購入価格の2%÷3年。

基本10年間と同じように所得税より控除しきれなかった分に関しては翌年の住民税より控除されます。

住宅ローン控除が受けられる主な要件

新築住宅の場合

住宅取得日から6か月以内に入居し、そのまま自己の居住の用に供すること。

②控除を受ける年の所得合計額が3,000万円以下であること。

③入居年とその前後2年以内に、譲渡所得の課税の特例(3,000万円特別控除、10年以上所有の居住用財産の譲渡の軽減税率、買い替え特例等)を受けていないこと。

④住宅ローンの返済期間が10年以上。

⑤床面積(登記簿面積)50㎡以上でその2分の1以上が居住用であること。

※床面積が40㎡~50㎡の場合でも控除を受ける年の所得合計が1,000万円以下であれば適用されます。

既存住宅(中古住宅)の場合

①~⑤の新築住宅の条件の他、下記を満たすこと。(※①についての特例があります下に記します)

⑥築後20年以内(耐火建築物は25年以内)であること。または一定の耐震基準をクリアしていること。

⑦生計をひとつにする親族からの購入ではないこと。

⑧贈与された家ではないこと。

※①取得後に行った増改築工事等が新型コロナウイルス感染症の影響により遅れ、期限に入居が間に合わなかった場合も次の条件を満たせば入居期限である「増改築等完了の日から6か月以内」になります。

・既存住宅取得の日から5か月後までか法案施行の日から2か月後までに増改築等の契約が行われていること。

・取得した既存住宅に行った増改築等について、新型コロナウイルス感染症の影響により入居が遅れたこと。

増改築等(リフォーム)の場合

①~⑤の新築住宅の条件の他、下記を満たすこと。

⑥自己所有の居住するための住宅のリフォームであること。

⑦一定の省エネ・バリアフリー・耐震リフォーム、または大規模な間取り変更や修繕などであること。

⑧工事費用が100万円以上であること。

⑨店舗併用住宅等の場合、居住部分のリフォーム費用が2分の1以上を占めること。

必要書類と申請方法

住宅ローン控除の適用を受けるには、必要書類を提出し確定申告を行わなければなりません。個人事業主の方や自営業を営んでいる方など、毎年確定申告している人は2年目以降も同じように手続きが必要ですが、会社員の方であれば初めての年のみ税務署にて確定申告し2年目以降は勤務先での年末調整での手続きとなります。必要となる書類と入手先は以下の通りです。

・各申告書 【税務署】

・建物やその敷地の登記事項証明書 【法務局】

・建物やその敷地の売買契約書または請負契約書の写し 【本人】

・住宅取得等資金に関わる借入金の年末残高等証明書 【金融機関】

・控除を受ける人の住民票の写し 【市町村区役所】

・給与所得の源泉徴収票(会社員の方) 【勤務先】

・築後年数要件に該当しない場合は耐震基準適合証明書等(中古住宅) 【建築士等】

その他にも還付時の入金口座情報等がございますので詳細は税務署等で申告前に確認するのが良いでしょう。

住宅の投資型減税(借入金の有無を問わない減税)

一般的な住宅では前述の住宅ローン控除のように10年以上の返済期間の住宅ローンを組まなければ減税されませんが、認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合、住宅ローンを組むことなく所得税の減税が受けられます。

ただし、住宅ローン減税が10年間プラス3年間なのに対して、この制度は一度限りの利用となります。

控除額

令和3年12月31日までに新築または建築後使用されたことのない住宅を取得して自己の居住の用に供した場合にその年の所得税より控除され、控除しきれない金額がある場合は翌年分に繰り越して控除されます。

控除金額は標準的な性能強化費用相当額(一般的な住宅より耐久性や耐震性・省エネ性能等の性能を優良住宅とする場合に必要とされる標準的な費用)として㎡数に45,300円を乗じた金額(650万円を超える場合は650万円が上限)(消費税が5%以下の場合は500万円まで)の10%となりますので最大65万円が控除額となります。

主な要件

長期優良住宅もしくは認定低炭素住宅であることの認定を受ける必要があります。(いわゆる住宅会社の広告にてよく見かける「相当」や「対応」だけでは要件にあてはまりません。「認定」を受ける必要があります。これは住宅ローン控除での条件でも当てはまります)住宅ローン控除と同様に所得制限や課税の特例を受けた場合の適用除外があり、所得税の住宅ローン控除の要件の中の新築住宅の場合②と③が条件となります。

申請方法

住宅ローン控除の時と同様に登記事項証明書等とともに前述の認定された長期優良もしくは低炭素住宅の証明書が必要となります。

中古住宅の改修工事を行った場合も投資型の特別控除として申請できますのでご興味ございましたら個別にご相談いただければと思います。

北斗建設での対応

弊社では「認定低炭素住宅」をお勧めさせて頂いております。

標準的な構造・仕様・設備にて「低炭素住宅」に適合する性能にて住まいをご提供しておりますが、地域や金融機関の選定、金銭的なメリットのおおよその想定額をご提案させて頂いたうえで「認定」を受けるかどうか、お客様のご希望に沿う形でご提案させて頂いております。

また上記にて最大金額にてご説明してきましたが、皆様それぞれの資金計画や納税額にて住宅ローン控除額は変わりますので、住宅計画の具体的なご相談を頂ければ毎月の住宅ローンの支出と共に期間中の住宅ローンの負担がどれだけ軽減されるかご案内させて頂きますのでご検討頂ければと思います。

最後に住宅ローン控除の2022年度以降の展望

2021年の税制改正において(つまり本年)、住宅ローン控除の適用期限が延長されましたが、同時に2022年度(つまり来年)以降の住宅ローン減税の在り方について提言がなされています。

「1%を上限に支払利息額を考慮して控除するなど、控除額や控除率の在り方を令和4年度(2022年度)税制改正において見直すものとする」というものでした。簡単にご説明すると住宅ローン減税の控除率は1%なのに対し、住宅ローン金利の水準が1%を下回る状況があり、支払利息よりも税額控除の方が大きくなる事例や、そもそも本来借入を行わなくても住宅資金を用意できる人も、還付メリットを享受できるため住宅ローンを借りるケースが増えているという背景があります。

住宅を購入した人に対する税負担軽減という本来の趣旨から税金の還付になるケースが多い現状を改善するため本制度の見直しを行う可能性が高まってきたと言えるでしょう。とはいえ現状ではまだ何も決まっていません、コロナ禍の現状において経済対策としての側面もある住宅ローン減税の縮小に本当に舵を切るのかは2022年初頭の議論の後に判明すると思われます。

住宅ローン控除の恩恵は決して低くはないですが、ご家族の人生設計でのタイミングを見ながらより良い時期により良いご選択によって「人生最大の買い物」を成功させて頂ければと思います。

ホームアドバイザー 小笠原 光一
この記事を書いた人
大学卒業と共に住宅業界に携わるようになってからこれまでの培ってきた経験と、北斗建設の創業40年を超える経験を通して、「家を建てる」皆様と共に歩んでいきたいと思います。

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