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2021年11月22日

【2021年版】住宅・不動産の取得に関わる住宅ローン控除以外の主な税制と軽減・減税の特例制度

不動産を取得するにあたりその過程、または建築計画によって様々な税制と接し、納税することになります。その中には皆様もよくご存じの消費税のように分かりやすく、多額にわたる税金もあれば、マイホームを考え、取得して初めて知る税金、現在の住まいを手放すことで発生する税金、様々な状況に応じて税制が関わってきます。今回は住宅を取得した際に多くの方が活用でき、また金額も大きい住宅ローン控除以外で関わる住宅や不動産に関しての取得の際の主な税制と特例として現在適用されている軽減・減税等の制度をご紹介したいと思います。

不動産を取得した時の税金

印紙税(国税)

土地や建物を購入するときには売買契約書、建物をこれから建てる際は建築請負工事契約書、また住宅ローンを利用する際には金銭消費貸借契約書を取り交わします。これらの契約書は法令上、課税文書として該当するため国税として収入印紙を貼り、消印することで納付します。これが印紙税です。売買契約書や建築請負工事契約書は通常2通作成し、売主と買主が保管することになりますがこの2通それぞれに印紙を貼り、消印しなければなりません。どちらか一方のみ貼られていない場合でも双方が連帯して納付する義務を負うことになりますので注意が必要です。課税文書に記された金額により印紙税額が変わるのですが、2022年3月31日までに作成される不動産の譲渡に関する契約書と建築請負に関する契約書については軽減特例により軽減されています。

登録免許税(国税)

土地や住宅を取得すると自分の権利を確保するために所有権の保存登記や移転登記をすることになります。その際ほとんどの方は司法書士に依頼し、費用に関しても一括して司法書士に払うため住宅を取得したことのある人でも税金を納めている感覚がない方が多いかもしれませんが、登録免許税が発生しています。この税金は次の計算式により求められます。

固定資産税評価額は固定資産税台帳に記された金額となる為、それまで存在していなかった新築の建物に関連する登記の際の価額は各法務局が便宜上作成している価格となります。税率は登記の内容により変わる為以下に一覧を表示します。なお表題登記については「法務局への報告」という性格の登記の為、登録免許税は課税されません。

原則税率を基本として下記に挙げるそれぞれの要件に適合できる場合はそれぞれの軽減後税率が適用されます。下記の〇数字の前に単語として「軽減後税率」が入り上記の表と対応しております。

①2023年3月31日までに行う土地の売買に対して適用。

②個人が2022年3月31日までに新築もしくは取得した、もっぱら自分が住むための家屋かつ新築もしくは所得後1年以内の登記。その他に新築住宅の一戸建ては床面積50㎡以上。マンション等は自己居住の床面積が50㎡以上。また中古住宅は前記の面積の条件に加え耐火性や耐震性についも一定の条件が有ります。※この軽減税率の適用は家屋の登記のみとなります。

③2022年3月31日までの登記となる一戸建ての認定長期優良住宅。

④2022年3月31日までの登記となるマンションの認定長期優良住宅。

⑤2022年3月31日までの登記となる認定低炭素住宅。

不動産取得税(地方税)

土地や住宅などの不動産の所有権を登記の有無に限らず取得した際に、都道府県により課される税金です。相続以外のすべての原因において課税されます。この税金も登録免許税と同じく下記の計算式により求められます。

税率は全て原則として4%となりますが、令和6年3月31日までの取得に関しては、土地と住宅関連建物は3%になる軽減税率の制度がございます。また不動産の価額についても宅地として評価される土地の取得に関しては価額が1/2相当額となる特例処置がございます。

これまでの内容からさらに限定されていくのですが、住宅や住宅用土地に関してはそれぞれの要件を満たすことにより、より大きな軽減処置がございます。それぞれ下記のようになります。

新築住宅

要件:50㎡以上240㎡以下の床面積

軽減額:評価額が1200万円までであれば非課税。1200万円を超える部分に関しては課税対象。長期優良住宅は2022年3月31日に取得し申告した場合は1300万円までが非課税、それを超える部分が課税対象。

中古住宅

要件:50㎡以上240㎡以下の床面積かつ建築年数や耐震基準等の条件を満たすこと。また自己の居住用に供するもの。

軽減額:新築された日により細かく分かれており、~1200万円の非課税枠。

住宅用土地

新築住宅の土地

次の3要件のいずれかに該当する場合にのみ軽減されます。

①土地を取得した日から3年以内にその土地の上に上記軽減対象の新築住宅を建築された場合。共同住宅の場合は緩和処置があります。

②新築でまだ人の居住の用に供されたことのない住宅とその敷地を住宅の新築後1年以内に取得した場合。

③住宅の新築後1年以内にその住宅の敷地となっている土地を取得する場合。

中古住宅の土地

次の2要件のどちらかに該当する場合にのみ軽減されます。

①土地を取得した日から1年以内にその土地の上にある自己の居住用の中古住宅(新築より1年以上が過ぎているものも対象)を取得した場合。

②①とは逆に先行して中古住宅(築年数1年超も可)を取得したのちに1年以内にその敷地を取得した場合。

不動産取得税の軽減を受けるためには申告が必要となりますが、必要書類や時期等については各都道府県により多少異なりますので、不動産を取得された際には各都道府県の県税事務所にお問合せすることをお勧めします。

登録免許税と不動産取得税の買取再販の住宅用家屋と土地の軽減

先に記した登録免許税と不動産取得税が共にそれぞれの要件を満たすことで活用することができる制度です。中古住宅の流通を活発にしたい現在の国の方針により中古住宅を販売する法人がリフォームを行うことにより一定以上の性能の向上を行い、その中古住宅を購入する個人と法人の各々に対して税の軽減を行うのが買取再販の住宅用家屋と土地の軽減になります。細かい要件や軽減額は非常に細かく設定されていますので、中古住宅にてご検討中の方は仲介している宅地建物取引業者にご確認されることをお勧めします。

贈与税(国税)

個人から現金や不動産といった財産の贈与を受けた場合に掛かるのが贈与税です。今回は住宅に関わる現在の特例を中心にご紹介していきたいと思います。

全ての贈与に関わる税額の計算方法

贈与税では暦年課税制度が計算方式として用いられており、次の算式にて算出できます。

上記の税額に対しても控除される金額があり、税率と併せて2015年以降の場合の次の2つのケースを速算表として表示します。

1、20歳以上(2022年4月1日以降は18歳以上)で直系尊属から贈与を受けた場合。

2、上記の1以外の場合。

※暦年課税制度の計算式中にある基礎控除110万円は後述する相続時精算課税制度と併用する際は適用できませんのでご注意ください。

住宅取得等資金贈与の非課税特例

2021年12月31日までに20歳以上の者がその直系尊属である者から受ける自らの居住用住宅の取得のための金銭の贈与は、質の高い住宅の場合は1500万円、それ以外の住宅の場合は1000万円までが非課税限度額となります。質の高い住宅とは国土交通省が定める省エネルギー性・耐震性・バイリアフリー性を備えた良質な住宅を指しますが、次にその内容と適用される者や住宅の要件についてもまとめます。

①受贈者(資金をもらう人)の条件

贈与時に贈与者の直系卑属(父母や祖父母)であり、その年の1月1日に20歳以上であること。前年の所得が2000万円以下であること。贈与年の翌年3月15日までに贈与資金全額を充て、住宅の取得をし、居住する事と贈与税の特例の申請をする必要があります。

②住宅取得資金贈与の対象となる資金

住宅用家屋の新築または新築後使用されたことのない住宅用家屋取得かその土地の取得。また中古住宅の家屋とその敷地の取得、住宅用家屋の増改築等に充てられる資金のこと言い、これに対しての贈与が対象となります。

③適用対象となる家屋

面積が基本50㎡以上(所得1000万円以下の場合は40㎡以上)240㎡以下かつ半分以上が居住用として使われること。新築の場合は建築後使用されたこと。中古住宅の場合は一定の質の高い住宅であること。増改築の場合は規定された工事を含み100万円以上の工事であることが必要となります。

この制度は後述する相続時精算課税制度と違いあくまで「非課税」の為、相続財産には加算されません。

相続時精算課税制度

財産の贈与受けた場合その対象となる税は贈与税となりますが、贈与者として60歳以上の父母又は祖父母から受贈者が20歳以上(2022年4月以降は18歳以上)の推定相続人又は孫が対象の場合、表題の制度を利用し、相続税と従来の贈与税のどちらかを選択できます。これは不動産に限らず利用でき、大雑把には取得価額から2500万円の特別控除(枠上限として2500万円。一度ではなく何度でも加算し2500万円に達するまで利用可)を行い20%の税率をかけた額を贈与税として申告します。後に贈与者である祖父母や父母がなくなった際は本制度利用分の贈与時の価額を加算し相続税額を決定しますが、既に支払った贈与税額は控除されますし、控除しきれない分は還付されます。本来贈与税の3000万円以下分の税率は45%、後述する相続税の3000万円以下分の税率は15%と差があります。そこで贈与者が生存中でも受贈者となる一般的には若者の消費や教育等の資金として、その差分を生かして利用しやすくする制度となり、前述の暦年課税制度の110万円基礎控除と共に「生前贈与」とも呼称されています。

住宅取得等の為の特例

2021年12月31日までに住宅取得等のための資金の贈与を受けた場合は上記の贈与者の年齢の制限がなくなる特例を受けることができます。条件としては前述の「住宅取得等資金贈与の非課税の特例」に近いのですが、建物の面積の制限が40㎡以上なります。また受贈者側の所得制限もございません。ただし、「住宅取得等資金贈与の非課税の特例」と同様に、贈与された年と申告した時期、入居時期について定められている為、注意が必要です。

「住宅取得等資金贈与の非課税の特例」と「相続時精算課税制度」は申告の際に選択が可能ですし、併用が可能です。どのような制度を利用するかはそれぞれの方々により変わりますので、十分な検討が必要になります。不動産取得の際は税制上の優遇が受けられやすくなっている為、将来祖父母や父母より相続される予定の財産がある方は一度専門知識を持つ方にご相談されることをお勧めします。

相続税(国税)

個人が亡くなった時、その亡くなった人から財産の移転を受けた場合に掛かる税金です。基本的にはすべての財産が対象となりますが、お墓や仏壇、祭具等は対象とはなりません。また他の税と同様基礎控除と課税額に対する控除額があります。相続税は相続・遺贈された個人が負う税ですが、その計算方法は全体の税額と控除額、相続人の属性や法定相続・相続人個人に属する財産などが絡み合うため、個人の税額を算出するのは非常に複雑です。そこで今回は相続する側つまり亡くなった方より見た場合に全体として相続を受けた側に税が掛かるかどうかの判断材料となる基礎控除額の算出方式を提示しご紹介します。

相続税はあくまで個人に掛かる税の為、各個人の合計額を算出することが必須となります。

まずは上記の算式より課税価格を算出しその各人の合計額に対し下記の基礎控除額を控除することで課税遺産総額を算出することができます。

課税遺産総額を基として各人の相続税率から実際の各人の税額が定められていきますが、各人の課税価格の合計額が相続基礎控除額以下であれば相続税はかからないことになります。なお相続税が掛かる場合には別途詳細な計算が必要となりますし、相続が開始した日等より10か月以内に税務署へ申告書を提出する必要がありますので注意が必要です。

小規模宅地等の特例

相続税において不動産は土地に関しての軽減を受けることができます。居住用や事業用により変わりますが、一定面積までの部分に関しては課税価格より減額されます。居住用であれば一般的に100坪前後が減額される限度面積となりますので、超える面積を相続・遺贈される場合にはご相談することをお勧めします。

まとめ

不動産を取得する際には様々な税と関わりその金額や取得の状況を把握したうえで税制と向き合わなければ、本来払わなくてもいい税を払うことにもなりかねません。また皆様の置かれた状況によってもどの制度を利用した方がより良いかは変わります。しっかりと検討し、不安な場合は専門知識を持った人か税務署に相談しながら進めていきましょう。

この記事を書いた人
大学卒業と共に住宅業界に携わるようになってからこれまでの培ってきた経験と、北斗建設の創業40年を超える経験を通して、「家を建てる」皆様と共に歩んでいきたいと思います。

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